L’investissement locatif permet de se constituer un patrimoine durable tout en profitant d’un revenu mensuel régulier. D’ailleurs, via un dispositif de défiscalisation immobilière en vigueur, il est possible de bénéficier d’un allègement fiscal, ce qui permet de réduire davantage ses impôts. Quelles sont les conditions d’éligibilité ?
La loi Pinel : avec une réduction jusqu’à 21 % !
La loi de defiscalisation pinel est certainement le dispositif de défiscalisation immobilier le plus répandu. Elle est valable jusqu’au 31 décembre 2021 et s’adresse principalement aux futurs propriétaires qui souhaitent, faire construire une maison, investir dans le neuf ou acheter en VEFA. Le principe consiste à mettre en location nue le bien immobilier pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans. En échange, ils bénéficient d’un avantage fiscal de 12, 18 ou 21 % sur le prix d’achat du logement. Il faut cependant noter que la valeur de l’immobilier ne doit pas dépasser 300 000 euros par investisseur et par an. Attention ! Il faut que la maison soit localisée dans la zone A, A bis et B1, regroupant les grandes agglomérations françaises et la banlieue parisienne.
Par ailleurs, le local doit respecter les normes énergétiques en vigueur, notamment la norme RT 2012. Il peut d’ailleurs être loué vide à un descendant ou un ascendant à titre de résidence principale. Cependant, le propriétaire est tenu de respecter le plafond de revenus des locataires ainsi que le plafond de loyer, dont le montant va dépendre de l’emplacement du bien et du nombre de personnes composant le foyer.
Le dispositif Censi-Bouvard : avec un allègement fiscal jusqu’à 11 % !
Si vous envisagez d’investir dans le neuf, avec la loi Censi-Bouvard, vous devez mettre en location un bien immobilier meublé pendant 9 ans pour profiter d’une réduction d’impôt de 11 % de la valeur du logement. Les acquéreurs pourront également amortir leur investissement sur plusieurs années. Le montant de l’investissement est plafonné à 300 000 euros HT par an. Les logements éligibles sont les résidences étudiantes, les résidences pour personnes handicapées ou âgées et les EHPAD. Les résidences de service sont par contre exclues. Attention ! Le bien doit être neuf, en l’état futur d’achèvement ou rénové.
Les revenus locatifs sont soumis au régime du micro BIC. De la sorte, il est possible de profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % à condition que les revenus soient inférieurs à 33 100 euros. Vous pouvez également récupérer la TVA de 20 % sous conditions. En somme, il s’agit d’un bon moyen pour défiscaliser ses revenus. Cependant, pour optimiser la rentabilité de vos investissements, prenez le temps de bien choisir votre future maison. Les caractéristiques doivent correspondre aux attentes des locataires potentiels. Il est aussi conseillé de sélectionner un emplacement à proximité des commodités pour séduire facilement la cible.
Le déficit foncier : avec une déduction des charges sur les revenus !
Pour les propriétaires d’un logement mis en location non meublée qui ne sont pas éligibles aux dispositifs de défiscalisation cités ci-dessus, ils peuvent déduire les charges de leurs revenus globaux (revenus locatifs, salaires et pensions), s’ils sont soumis au régime réel. Dans le cas où les dépenses sont supérieures à leurs revenus, on parle alors de « déficit foncier ». Ce qui permet de réduire considérablement le montant de l’impôt sur le revenu ou IR. La somme déductible est limitée à 10 700 euros, mais les excédents peuvent être reportés sur l’ensemble de vos revenus pendant 6 ans ou 10 ans sur vos revenus fonciers uniquement. Dans le cas où vous êtes sous le régime micro-foncier, vous êtes tenu de déclarer vos charges réelles et bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers. Il n’y aura donc pas de déficit foncier.
Bon à savoir : On parle de charges l’ensemble des dépenses engagées pour assurer le bon fonctionnement du logement. On peut citer par exemple les frais de gestion du bien, les impôts et taxes non récupérables, les travaux de réparation et d’entretien, les charges locatives, les primes d’assurance et même les intérêts des emprunts bancaires.
