La location meublée est un important levier de modulation de la tarification fiscale. Le contribuable est libre d’opter entre le Lmp ou lmnp. Le Lmp coûte plus cher, mais les nombreuses opportunités d’exemption fiscale plaident manifestement en sa faveur. Pour le lmnp, l’avantage est corrélé à l’exonération des cotisations patronales ou sociales.
Le cadre juridique et fiscal
| Location meublée professionnelle | Location meublée non professionnelle | |
| Régime fiscal | La tarification fiscale relève du régime d’imposition appliqué aux microentreprises. | Le taux de pression fiscale est déterminé par le barème progressif |
| Condition d’obtention du statut | - Immatriculation au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel
- Le bénéfice procuré par l’activité doit dépasser la valeur de 23 000 euros. - La location meublée doit générer plus de recettes que l’ensemble de toutes les autres activités rémunératrices confondues. |
- Déclaré sur la liste officielle du Commerce et des Sociétés en tant que loueur de logements non professionnels
- Le gain perçu est inférieur à 23 000 euros TTC par an. - La location meublée n’est pas le premier pourvoyeur de ressources financières pour le domicile fiscal. |
Les avantages du Lmp par rapport à la Lmnp
| Location meublée professionnelle |
Location meublée non professionnelle |
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| Imputation des déficits | En cas de perte d’exploitation, le contribuable est exonéré d’impôt et le déficit est imputable sur l’intégralité de ses revenus et pas seulement sur la rente locative. | En cas d’insuffisance d’exploitation, le déficit n’est imputable que sur les profits perçus au titre de la location meublée des dix prochaines années. |
| Taxation des plus-values | Les bénéfices retirés au titre de la cession de l’immeuble ne sont pas passibles d’impôt, si le loueur justifie de 5 années d’exercice et si la plus-value n’excède pas le seuil de 90 000 euros.
Si la valeur de la cession a franchi ce seuil, l’exonération reste partielle. Au-delà de 120 000 euros, le contribuable devra acquitter l’intégralité de l’impôt sur les plus-values. |
La taxation des cessions de location est soumise au régime des plus-values des particuliers.
L’exonération totale ne peut être revendiquée qu’en vertu d’une exploitation trentenaire. |
| Impôt sur la fortune | Le logement n’est pas assujetti à l’impôt sur la fortune, étant entendu comme un actif de production | La location est frappée de l’impôt sur la fortune, étant compris comme un bien de nature personnelle. |
Les inconvénients du Lmp en regard du Lmnp
Le désavantage du Lmp par rapport au Lmnp concerne les charges sociales. La Lmp est rangée dans la catégorie des revenus de nature salariale. Le loueur ne peut donc se soustraire au paiement des cotisations sociales. La Lmnp est considérée comme le fruit des capitaux financiers. Il n’est pas soumis aux charges patronales ou sociales.
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