Les taux d’intérêts sont au plus bas et les placements monétaires ont un rendement quasi-nul. Les perspectives sur les placements boursiers sont assombries par les incertitudes géopolitiques sur l’économie mondiale. L’investissement locatif reste en revanche l’un des derniers placements à coupler rentabilité et sécurité.
Acheter dans le neuf pour avoir un bien sans soucis
L’achat d'appartement neuf permet d’acquérir un bien conforme aux dernières réglementations, et en particulier à la RT 2012 garantissant une excellente isolation thermique. L’appartement neuf est ainsi par essence un bien immobilier au goût du jour. Il est plus facile à louer, les locataires solvables préférant un bien sans reproches à un appartement ancien présentant parfois des défauts (absence d’ascenseur, mauvaise isolation phonique et/ou thermique, etc.). Il est couvert par la garantie décennale, et ainsi l’acquéreur en immobilier neuf est quasiment certain de ne pas avoir de frais imprévus avant longtemps. Tout ceci permet de calculer sereinement la rentabilité de l’investissement locatif sans risquer de la voir grevée par des problèmes imprévus.
Acheter au comptant ou se financer par l’emprunt ?
L’achat appartement neuf peut bien entendu être financé au comptant, si l’on dispose des fonds nécessaires… Ce qui n’est pas obligatoirement le cas de tout le monde ! Il est aussi possible de recourir à l’emprunt : les taux d’intérêt historiquement bas pour les prêts immobiliers rendent l’emprunt peu coûteux. Pour les meilleurs dossiers, les taux d’intérêts demandés (de l’ordre de 1 %) sont même inférieurs à l’inflation constatée (1,5 % - 2 %), ce qui revient à dire que le taux d’intérêt réel est négatif ! Le recours à l’emprunt pour l’achat d’un appartement neuf présente de plus un intérêt fiscal : les intérêts payés pour le prêt sont considérés comme une charge, et sont déductibles des revenus locatifs ; s’ils sont supérieurs aux revenus perçus, cela génère un déficit foncier qui est reportable sur dix ans. Ainsi emprunter pour acheter de l’immobilier neuf permet de se constituer un capital en partie autofinancé (par les loyers devenus non imposables) : cela permet de bénéficier d’un effet de levier pour avoir finalement un investissement locatif plus conséquent qui à terme, une fois l’emprunt complètement remboursé, procurera un revenu plus important.
Estimer la rentabilité du bien immobilier acquis
L’investissement dans l’immobilier neuf, destiné à la location, doit être, comme tout autre investissement, considéré en termes de rentabilité (le pourcentage de revenus perçu chaque année au regard du capital) et éventuellement de plus-value. Le coût de l’achat appartement neuf est connu d’avance : il s’agit du prix d’achat total (incluant frais de notaires, d’agence et d’emprunt). Le rapport est relativement facile à estimer : il s’agit des loyers qui seront perçus au fil des années, minorés des frais inévitables (impôts fonciers et charges propriétaires). Des calculs mathématiques permettent d’en déduire la rentabilité effective de l’investissement, c’est-à-dire le pourcentage qu’il rapporte chaque année : il est possible d’atteindre une rentabilité nette de 4 % à 5 % en choisissant judicieusement son appartement neuf. Si l’on choisit de plus un bien à bon potentiel, il est possible d’avoir en plus au bout de quelques années la surprise d’une plus-value, c’est-à-dire d’un gain complémentaire dû à l’évolution favorable du marché immobilier local ; une telle plus-value, qui peut difficilement être prévue avec certitude, viendra alors rétrospectivement doper la rentabilité.
